1. 왜 지금 이 주제인가
정부가 오늘 주택시장 안정화 대책을 확정 발표했습니다. 서울 한강벨트를 중심으로 가격 상승세가 가팔라지고, 갭투자 수요가 재유입되는 흐름에 대응해 수요 억제와 거래 질서 확립에 방점이 찍혔습니다. 지금은 내 상황을 ‘가격·지역·DSR’ 경계선에 올려놓고, 시행일 전후의 시간 관리로 자금 계획과 일정을 재정렬해야 할 시점입니다.
2. 개념 한 장으로 정리
- 지역 지정: 서울 전역 + 경기 12개 지역 규제지역(조정대상+투기과열) 지정
- 효력일: 규제지역 10/16, 토지거래허가구역 10/20~2025/12/31
- 대출 규제: 규제지역 주담대 LTV 40%, DTI 40%, 스트레스 금리 3.0%
- 고가 한도: 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억(15억 이하는 6억 유지)
- 전세 DSR: 1주택자의 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영
3. 무엇이 발표됐나: 핵심 요약
핵심은 다섯 축입니다. ① 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 규제지역으로 편입됩니다. ② 동일 권역의 아파트 등은 토지거래허가구역으로 지정되어 2년 실거주 의무가 부과됩니다. ③ 규제지역 주담대는 LTV 40%, DTI 40%로 강화되며 심사 시 스트레스 금리가 3.0%로 상향됩니다. ④ 수도권·규제지역의 고가주택 구간은 대출 한도가 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억으로 축소됩니다(15억 이하는 6억 유지). ⑤ 1주택자의 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영되어 갱신·이동 계획의 월 상환 여력을 재계산해야 합니다.
4. 규제지역 지정·효력(대상·시행일)
대상: 서울 25개 전 자치구, 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
효력일: 규제지역 지정은 10월 16일부터 효력이 발생합니다.
효과: 규제지역에서는 주담대 LTV 40%, DTI 40%가 적용되고, 다주택자 취득세·양도세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 불이익이 강화됩니다.
5. 대출 규제 강화(LTV·DTI·한도·스트레스 금리)
- LTV·DTI: 규제지역 주담대 LTV 40%, DTI 40%.
- 고가주택 한도(수도권·규제지역): 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억, 15억 이하는 6억 유지.
- 스트레스 금리: 규제지역 내 주담대 심사 시 1.5% → 3.0%로 상향(상환능력 산정 강화).
- 위험가중치: 은행권 주담대 위험가중치 하한 15% → 20%, 시행 시점은 2025년 1월로 앞당김.
요약하면, 같은 소득·부채 조건에서도 승인 한도와 월 상환액이 올라가므로, 고정/변동, 만기, 보증료, 중도상환수수료를 포함한 총비용 기준으로 자금 계획을 재작성해야 합니다.
6. 전세대출 DSR(1주택자) 적용
1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영됩니다. 보유 주택의 소재지와 무관하게 적용되므로, 갱신·전환·이동 일정에 앞서 월 상환 여력을 재점검해야 합니다. 전세보증보험 가입 요건, 보증금 증감, 이사 시기 조정과 결합해 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.
7. 토지거래허가구역·실거주 의무
대상: 서울 전역과 지정된 경기 지역 내 아파트 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’
기간: 10월 20일 ~ 2025년 12월 31일(시장 상황에 따라 연장 가능)
효과: 매수 시 2년 실거주 의무 부과로 갭투자 차단. 거래 승인 절차가 추가되므로, 계약·잔금 일정과 실거주 계획을 함께 검토해야 합니다.
8. 시행일·경과규정 체크
- 규제지역 효력: 10/16부터. 접수일/승인일/실행일/잔금일 중 어떤 시점을 적용 기준으로 삼는지 금융기관 고시와 함께 확인하십시오.
- 허가구역 효력: 10/20부터. 허가일·계약일·잔금일 선후에 따라 의무가 달라질 수 있습니다.
- 고가 한도·스트레스 금리·전세 DSR: 은행별 세부시행 고시 반영 시점 확인. 문구 한 줄 차이가 한도·조건을 바꿉니다.
이미 진행 중인 계약은 특약 조정(연장·해제·조건 변경), 사전심사 재개, 잔금일 이동 등으로 리스크를 분산하십시오.
9. 실수요·투자자 행동 가이드
실수요자(무주택·갈아타기): 대출 구조(만기·금리 유형·보증료·중도상환수수료) 총비용 재계산 → 청약·잔금·전세 갱신 타임라인 업데이트 → 사전심사 재개(발표 직후 재산정 반영) → 허가구역 효력 전후의 이사·잔금 일정 조정. 경계 가격(15억·25억)을 넘나들 경우 평형·옵션으로 총투입을 낮춰 안전마진을 확보하십시오.
전세 갱신·이동: 전세대출 이자 DSR 반영으로 월 상환 여력이 줄어듭니다. 보증보험 조건·보증금 증감·이사 시기·대체 주거 비용을 묶어 협상하십시오.
투자자: 규제지역 확대+허가구역으로 레버리지형 단기 전략의 리스크가 커졌습니다. 비규제·준공 임박·생활권 수요가 두터운 중소형 위주로 포커스를 이동하거나, 관망 구간을 길게 두는 것이 합리적입니다. IRR/ROE 재산정 시 금리 +50~100bp, 공실률 상향, 보증·보험 비용을 반영하십시오.
10. FAQ
11. 제출 전 최종 점검표
- 내 자산이 15억·25억 경계선에 걸리는지 확인했고, 총투입을 조정했는가
- 규제지역(10/16), 허가구역(10/20) 효력과 은행 심사 기준일을 문구로 확인했는가
- 사전심사 재개로 LTV·DSR·한도 변동을 확인했는가
- 전세대출 DSR 반영에 맞춰 월 상환·현금흐름을 재설계했는가
- 허가구역 내 실거주 2년 의무를 충족할 수 있는가
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